经济日报-中国经济网北京5月28日讯（记者李万祥 通讯员 臧小龙）购买学区房，户口是个问题，在二手房买卖中经常会遇到。如果卖方的户口不能及时迁出，那么将会对买方在子女上学、医疗等问题上造成不利影响。而且，一旦入手有此“瑕疵”的房屋，再次转手时就会非常困难。

　　那应如何避免这类问题的出现呢？先看个案例。

　　2018年12月1日，在中介公司的主持下，钱某与赵某签订了《北京存量房屋居间合同》，约定赵某将其位于北京房山某小区房产卖予钱某。

　　因赵某该处房屋另有孙某和李某落户于此，故二人在买卖合同中对户口迁出问题做出了明确约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付一万元违约金。逾期七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之四的违约金。”

　　合同签订后，钱某支付了房款，并与赵某办理了房屋过户手续。房子是住上了，但是孙某和李某的户口至今也没有迁出，给钱某的生活造成了诸多影响，协商未果之下钱某将赵某起诉到法院，要求赵某按照约定支付违约金。

　　赵某在诉讼中表示，户口迁移应当由户籍部门管理，不应该由法院处理，户籍部门不给办理他也没办法，错不在他，故此不同意钱某赔偿违约金的诉求。

　　法院审理后，认为赵某确存在违约情形，故判决赵某承担相应的违约责任。

　　法官表示，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。钱某和赵某签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。钱某与赵某在《北京市存量房屋居间合同》中已经约定赵某限期到房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，并约定了违约责任。赵某应当履行而未履行合同义务，未将原有户口迁出，对钱某居住和使用造成了一定影响。故赵某应当依据合同约定承担违约责任。

　　另外，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　本案中，双方约定的违约标准过高，且钱某未对户口未迁出造成的实际损失举证。故本院根据合同约定违约金标准、赵某过错程度及钱某实际损失情况酌定违约金金额为一万五千元。双方对判决结果予以认可，二人均未上诉。

　　那么，如何在二手房买卖中规避上述风险，在法律允许的范围内维护自己的合法权益？北京市房山区法院的法官给出以下五点提示：

　　1、购买二手房时要提升防护意识，查明所购买房屋的户口情况。房屋买卖不同于一般商品买卖，在房屋选择、合同签订、产权变更等方面都应保持理性。在选购二手房时，务必查明房屋的户籍情况，以防后续给自己带来不必要的麻烦。应综合考虑后，再决定是否购买。

　　2、合同中要明确约定户口迁移条款并明确违约责任，否则法院将不予受理。在购买二手房时，如果存在户口迁出问题，若在合同中不写明相应条款，一旦就户口迁出诉至法院，法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。户籍问题由公安机关管辖，非因申请，往往不予处理。这就给买房人带来难题。只有在合同中对户口迁出条款作出明确约定，基于违约责任，法院才能予以解决，但也仅限于承担违约责任的部分。如果所购买的房屋有户口未迁出，应当在合同中对户口的迁出时间，不及时迁出户口应当承担的违约责任等作出明确约定，否则当事人的合法权益将很难得到维护。

　　3、在合同中约定相应条款，迫使卖房人主动迁移户口。买房人在购买房屋时，可在合同中约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款，或者约定卖房人在一定时间内不迁出户口，买房人有权解除合同。卖房人权衡利弊，在迁出户口的损失更小时，自然积极办理相关手续，买房人也可以由此实现户口迁出的目的。

　　4、卖房人要严格按照合同约定履行户口迁出义务，否则会造成不必要的利益损失。在此类案件中，有的卖房人对户口迁移条款没有足够的重视，导致没有及时按约定迁移户口，买房人一旦诉至法院，卖房人很可能会因此而支付违约金。所以卖房人也要提高法律意识，诚信买卖，积极履行合同约定，以免给自己造成不必要的损失。

　　5、如果合同中约定的违约金过高或者过低，法院可以以实际损失为基础适当进行调整。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金具有“补偿为主、惩罚为辅”的性质，违约造成的损失是衡量违约责任是否合理的标准。买方在主张过高的违约责任时，应当就违约造成的损失提供充足的证据。（经济日报记者 李万祥 通讯员 臧小龙）